SARON oder Festhypothek 2026 — was lohnt sich?

Die Frage Festhypothek oder SARON beschäftigt 2026 fast jeden, der in der Schweiz ein Eigenheim finanziert oder eine bestehende Hypothek verlängert. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat am 18. Juni 2026 ihren Leitzins erneut bei 0,0% belassen – und genau dieses Tiefzinsumfeld verschiebt die Rechnung. Wer heute falsch wählt, zahlt über die Laufzeit schnell mehrere Tausend Franken zu viel. Dieser Ratgeber erklärt die Funktionsweise beider Modelle, rechnet ein konkretes Kostenbeispiel durch und gibt dir eine Checkliste an die Hand.

Das Wichtigste in Kürze

• SARON-Hypothek: variabler Zins, der sich am SARON-Referenzsatz orientiert und alle drei Monate angepasst wird. Aktuell sehr günstig, aber mit Zinsänderungsrisiko.
• Festhypothek: fixer Zins über die gesamte Laufzeit (typisch 2 bis 10 Jahre). Volle Planungssicherheit, aber teurere Wette gegen steigende Zinsen.
• Stand Juni 2026: SARON liegt netto bei rund 0,7% bis 1,3% (fast nur Bankmarge, da SNB-Leitzins 0,0%), 5-jährige Festhypotheken bei ca. 1,1% bis 1,55%, 10-jährige bei ca. 1,5% bis 2,0%.
• Die Wahl hängt von deiner Risikotoleranz, deinem Budgetpuffer und deinem Zeithorizont ab – nicht allein vom Zinssatz.

Wie funktioniert eine SARON-Hypothek?

Der SARON (Swiss Average Rate Over Night) ist der Schweizer Referenzzinssatz für besicherte Tagesgeldgeschäfte. Er wird von der Börsenbetreiberin SIX börsentäglich berechnet und folgt sehr eng dem Leitzins der SNB. Liegt der Leitzins bei 0,0%, ist auch der SARON nahe null.

Bei einer SARON-Hypothek setzt sich dein Zins aus zwei Teilen zusammen:

1. SARON-Basis: der aufgezinste Durchschnitt des SARON über die Abrechnungsperiode (meist drei Monate). Eine negative Basis wird in der Regel auf 0% gerundet.
2. Marge der Bank: ein fixer Aufschlag, der über die gesamte Vertragsdauer gleich bleibt. Er liegt 2026 üblicherweise zwischen 0,7% und 1,3%.

Die Bank passt deinen effektiven Zins typischerweise alle drei Monate an. Steigt der Leitzins, steigt auch deine Belastung – und zwar mit kurzer Verzögerung. Sinkt er, profitierst du rasch. Der SARON-Vertrag selbst läuft meist als Rahmenvertrag über mehrere Jahre; du kannst innerhalb dieser Frist oft mit kurzer Kündigung in eine Festhypothek wechseln, aber nicht ohne Weiteres ganz aussteigen.

Wie funktioniert eine Festhypothek?

Bei der Festhypothek vereinbarst du heute einen Zinssatz, der über die gesamte Laufzeit unverändert bleibt – egal, was die SNB tut. Üblich sind Laufzeiten von 2, 5 oder 10 Jahren. Die Bank kalkuliert ihren Satz auf Basis der Swap-Sätze am Kapitalmarkt plus Marge. Je länger die Laufzeit, desto höher in der Regel der Zins, weil die Bank das Risiko über einen längeren Zeitraum absichert.

Der grosse Vorteil: Du kennst deine monatliche Belastung auf den Franken genau und bist gegen Zinsanstiege immun. Der Preis dafür ist die fehlende Flexibilität. Eine vorzeitige Auflösung der Festhypothek (etwa bei Hausverkauf oder Scheidung) kann eine happige Vorfälligkeitsentschädigung kosten, wenn die Marktzinsen inzwischen gesunken sind.

Vor- und Nachteile im direkten Vergleich

Aktuelle Zinslage 2026

Das Jahr 2026 ist von Stillstand geprägt. Die SNB hat den Leitzins am 18. Juni 2026 zum wiederholten Mal bei 0,0% bestätigt. Banken wie Raiffeisen und die Hypothekarbank Lenzburg rechnen in ihren Prognosen damit, dass der Leitzins das gesamte Jahr 2026 bei null verharrt – die schwache Wachstumsdynamik, die tiefe Inflation und der starke Franken lassen kaum Spielraum für Erhöhungen.

Konkret bedeutet das für die Konditionen (Richtwerte, Stand Juni 2026):

• SARON-Hypothek: effektiv ca. 0,7% bis 1,3% – fast ausschliesslich die Bankmarge, weil die SARON-Basis bei null liegt.
• Festhypothek 5 Jahre: ca. 1,1% bis 1,55%.
• Festhypothek 10 Jahre: ca. 1,5% bis 2,0%.

Damit ist die SARON-Variante 2026 nominal die günstigste Option. Mehrere Anbieter halten für lange Festhypotheken allerdings einen moderaten Anstieg von 0,2 bis 0,3 Prozentpunkten im Jahresverlauf für möglich. Vergleiche die tagesaktuellen Sätze immer direkt bei den Anbietern – die hier genannten Werte sind Richtgrössen und können sich ändern. Eine tiefergehende Einordnung der Zinsentwicklung findest du in unserer Hypothekarzinsen-Prognose 2026.

Kostenbeispiel: 800'000 CHF Hypothek über 5 Jahre

Nehmen wir eine Hypothek von CHF 800'000 und vergleichen die jährliche Zinslast bei unterschiedlichen Sätzen. So wird der Unterschied greifbar.

Bleibt der SARON tief, sparst du gegenüber der Festhypothek rund CHF 16'000 über fünf Jahre. Steigen die Zinsen jedoch deutlich an (Szenario rechts), kann die SARON-Hypothek am Ende teurer werden als die Festhypothek. Genau das ist das Zinsänderungsrisiko in Zahlen. Rechne deine eigene Situation mit unserem Hypothekenrechner durch – dort kannst du Betrag, Laufzeit und Zinsszenarien selbst variieren.

Entscheidungs-Checkliste: Festhypothek oder SARON?

Stelle dir vor der Wahl diese Fragen ehrlich. Je mehr Punkte du in einer Spalte ankreuzt, desto eher passt das Modell zu dir.

SARON passt zu dir, wenn …

• du einen finanziellen Puffer hast und steigende Raten verkraftest.
• du davon ausgehst, dass die Zinsen länger tief bleiben.
• dir Flexibilität wichtig ist (möglicher Verkauf, Umzug, Wechsel zur Festhypothek).
• du Zinsschwankungen psychologisch aushältst, ohne nervös zu werden.

Festhypothek passt zu dir, wenn …

• du eine exakt planbare monatliche Belastung brauchst.
• dein Budget eng ist und ein Zinsanstieg dich in Bedrängnis brächte.
• du langfristig im Objekt bleiben willst.
• du ruhiger schläfst, wenn du heute weisst, was du in fünf Jahren zahlst.

Ein bewährter Mittelweg ist das Splitting: Du teilst die Hypothek in zwei oder drei Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Modellen auf. So kombinierst du die tiefen SARON-Kosten mit der Sicherheit einer Festtranche und vermeidest, dass deine ganze Hypothek auf einen Schlag zur Verlängerung ansteht.

Tragbarkeit nicht vergessen

Unabhängig vom Modell prüft die Bank deine Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 5% – nicht mit dem heutigen Tiefzins. Dazu kommen rund 1% Nebenkosten des Liegenschaftswerts sowie die Amortisation. Die gesamten Wohnkosten dürfen kalkulatorisch maximal etwa ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen. Wichtig: Ein scheinbar günstiger SARON-Zins hilft dir bei der Tragbarkeitsprüfung nicht – die Bank rechnet ohnehin mit dem strengen Kalkulationszins. Mehr dazu in unserem Hypothekenrechner.

Fazit

Die Entscheidung Festhypothek oder SARON ist 2026 keine reine Zinsrechnung, sondern eine Frage der Risikofähigkeit. Solange die SNB bei 0,0% bleibt, ist die SARON-Hypothek nominal die günstigste Variante – aber nur, wenn du einen Puffer für mögliche Anstiege hast. Wer Sicherheit über alles stellt oder ein knappes Budget hat, sichert sich mit einer Festhypothek heute attraktive Langfristzinsen. Für viele ist die Kombination beider Welten über ein Tranchen-Splitting die ausgewogenste Lösung.

Stand: 2026. Hypothekarzinsen und SNB-Entscheide ändern sich laufend – verifiziere die aktuellen Konditionen direkt bei den Anbietern und offiziellen Quellen wie der SNB. Dieser Artikel ist keine Finanz- oder Steuerberatung, sondern dient der allgemeinen Information. Für deine persönliche Situation ziehe eine unabhängige Beratung bei.