Mieten oder Kaufen Rechner Schweiz
Vergleiche die jährlichen Wohnkosten von Eigentum und Miete fair – inkl. Hypothekarzins, Unterhalt, entgangener Rendite auf dem Eigenkapital und Wertsteigerung. Finde die Break-even-Miete, ab der sich Kaufen lohnt. Alle Berechnungen laufen direkt im Browser.
Belehnung (Hypothek): 80.0 % · Hypothek CHF 800'000
Näherung/Modellwert: entgangene Rendite, wenn das EK statt im Haus am Kapitalmarkt angelegt wäre.
Näherung/Modellwert. Reduziert die effektiven Kaufkosten; kann auch negativ sein.
Bankenübliche Faustregel: rund 1.0 % des Kaufpreises pro Jahr.
Kauf-Wohnkosten pro Jahr
CHF 22'000
≈ CHF 1'833 / Monat
Miet-Wohnkosten pro Jahr
CHF 30'000
CHF 2'500 / Monat
Kaufen günstiger pro Jahr
CHF 8'000
Differenz der Wohnkosten · ≈ CHF 667 / Monat
Break-even-Vergleichsmiete
CHF 1'833 / Monat
Ab dieser Nettomiete wird Kaufen günstiger als Mieten (bei sonst gleichen Annahmen). Aktuelle Vergleichsmiete: CHF 2'500.
Break-even-Hypothekarzins
3 %
Bis zu diesem Zins ist Kaufen gleich teuer wie Mieten; darüber wird Mieten günstiger. Aktueller Zins: 2 %.
Kumulierte Wohnkosten über 10 Jahre: Kaufen vs. Mieten
Über 10 Jahre: Kaufen CHF 220'000 vs. Mieten CHF 300'000 ( Kaufen günstiger um CHF 80'000).
So setzen sich die jährlichen Kauf-Wohnkosten zusammen
Die Amortisation ist bewusst ausgeklammert: Sie tilgt Schulden und baut damit Vermögen auf (Umschichtung), sie ist keine «verlorene» Wohnkost. Das Eigenkapital bleibt auf der Mietseite investiert; sein Ertrag ist über die Opportunitätskosten auf der Kaufseite konsistent berücksichtigt.
Mieten oder Kaufen – wie der Vergleich funktioniert
Ein fairer Vergleich stellt nicht die Hypothekarzinsen der Miete gegenüber, sondern die gesamten jährlichen Wohnkosten beider Optionen. Auf der Kaufseite zählen Hypothekarzins, laufender Unterhalt und die entgangene Rendite auf dem gebundenen Eigenkapital; gegengerechnet wird die erwartete Wertsteigerung der Immobilie. Auf der Mietseite ist es schlicht die Nettomiete – das Eigenkapital bleibt investiert und sein Ertrag ist über die Opportunitätskosten bereits berücksichtigt.
Die Faustformel: Kauf/Jahr = Hypothek × Zins + Kaufpreis × Unterhalt% + EK × Opportunität% − Kaufpreis × Wertsteigerung%, verglichen mit Miete/Jahr = Nettomiete × 12.
Plane die Finanzierung mit unserem Hypothekenrechner (Tragbarkeit & Amortisation) und entscheide beim Zinsmodell mit dem Ratgeber SARON oder Festhypothek 2026.
Häufige Fragen zu Mieten oder Kaufen
Was berücksichtigt dieser Rechner – und was nicht?▾
Verglichen werden die jährlichen Wohnkosten: Hypothekarzins, Unterhalt, entgangene Rendite auf dem Eigenkapital und Wertsteigerung auf der Kaufseite, Nettomiete auf der Mietseite. Bewusst nicht enthalten sind Eigenmietwert-Besteuerung, abziehbare Schuldzinsen, einmalige Transaktions- und Notariatskosten sowie Steuereffekte. Es ist ein vereinfachtes Modell zur Orientierung.
Warum wird die Amortisation nicht als Kosten gezählt?▾
Amortisation tilgt Schulden und baut Vermögen auf – sie schichtet Geld um, statt es zu verbrauchen. Würde man sie als Wohnkost werten, würde der Kauf systematisch zu teuer erscheinen. Für die Tragbarkeit ist sie trotzdem wichtig: dafür gibt es den Hypothekenrechner.
Was ist die Opportunitätsrendite des Eigenkapitals?▾
Das Eigenkapital steckt beim Kauf im Haus und kann nicht am Kapitalmarkt arbeiten. Diese entgangene Rendite ist ein echter Kostenfaktor des Kaufens. Als Näherung lassen sich z. B. 2–4 % p.a. ansetzen; konservativer rechnet, wer eine tiefere Zahl wählt.
Ab welcher Miete lohnt sich Kaufen?▾
Genau das zeigt die Break-even-Vergleichsmiete: Liegt die ortsübliche Nettomiete für ein vergleichbares Objekt darüber, ist Kaufen bei diesen Annahmen günstiger – darunter ist Mieten günstiger. Spiel zusätzlich mit Zins und Wertsteigerung, um die Bandbreite zu sehen.
Stand: 2026 · Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr (ohne Eigenmietwert-Besteuerung, Schuldzinsabzug und Transaktionskosten). Renditen und Wertsteigerungen sind nicht garantiert. Keine Anlage- oder Steuerberatung.