Eigenmietwert Schweiz: Was ändert sich 2026?

Über vierzig Jahre lang wurde darüber gestritten, am 28. September 2025 fiel der Entscheid: Das Schweizer Stimmvolk hat die Abschaffung des Eigenmietwert mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen beschlossen. Damit verschwindet eine der ungeliebtesten Eigenheiten des Schweizer Steuersystems – allerdings nicht sofort und nicht ohne Folgen für Hypothekarschuldner. Wer ein Eigenheim besitzt oder kaufen will, sollte jetzt verstehen, was sich ändert, ab wann es gilt und welche Weichen sich noch vor dem Stichtag stellen lassen.

Was ist der Eigenmietwert überhaupt?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen. Wer sein Wohneigentum selbst bewohnt, muss in der Schweiz so versteuert werden, als würde er die eigene Liegenschaft an sich selbst vermieten. Die Logik dahinter: Wer mietfrei wohnt, hat einen geldwerten Vorteil gegenüber Mieterinnen und Mietern, die ihre Miete aus versteuertem Einkommen bezahlen.

Konkret rechnen die Steuerbehörden einen jährlichen Mietwert auf – in der Regel 60 bis 70 Prozent der marktüblichen Miete – und schlagen ihn dem steuerbaren Einkommen zu. Im Gegenzug dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer Schuldzinsen (also Hypothekarzinsen) sowie Unterhalts- und Renovationskosten von den Steuern abziehen. Genau dieses Zusammenspiel – fiktives Einkommen gegen reale Abzüge – wird mit der Reform aufgelöst.

Das heutige System belohnte hohe Hypothekarschulden: Je mehr Zinsen man zahlte, desto mehr konnte man abziehen. Das ist ein Grund, weshalb die Schweiz eine der höchsten privaten Hypothekarverschuldungen der Welt hat.

Die Abstimmung 2025 und der Fahrplan bis 2029

Am 28. September 2025 nahmen Volk und Stände die «Reform der Wohneigentumsbesteuerung» an. Eng damit verknüpft war ein Bundesbeschluss über eine neue kantonale Objektsteuer auf Zweitliegenschaften – ohne diese verfassungsrechtliche Grundlage wäre die Reform nicht zustande gekommen, weil Tourismuskantone sonst zu viele Steuereinnahmen verloren hätten.

Entscheidend für die Praxis: Die Abschaffung gilt nicht rückwirkend und auch nicht ab 2026. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Bis Ende 2028 läuft eine Übergangsphase. Das bedeutet ganz nüchtern:

• Für die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028 gilt das alte Recht weiter. Der Eigenmietwert bleibt steuerbar, Schuldzinsen und Unterhalt bleiben abziehbar.
• Ab Steuerjahr 2029 entfällt der Eigenmietwert – und mit ihm die meisten bisherigen Abzüge.

Die offiziellen Eckdaten finden sich beim Eidgenössischen Finanzdepartement sowie auf admin.ch. Bei einem mehrjährigen Prozess wie diesem lohnt sich vor wichtigen Entscheiden ein Blick auf den aktuellen Stand (Datenstand dieses Artikels: Juni 2026).

Das ändert sich ab 2029 im Detail

Der Systemwechsel betrifft selbstbewohntes Wohneigentum – sowohl den Erstwohnsitz als auch selbstgenutzte Zweitwohnungen. Die wichtigsten Punkte:

Schuldzinsen: das Ende des Steuerhebels

Der grösste Einschnitt betrifft die Schuldzinsen. Wer seine Hypothek bewusst hoch hält, um Zinsen abziehen zu können, verliert ab 2029 diesen Anreiz. Für selbstbewohntes Eigentum sind Schuldzinsen grundsätzlich nicht mehr abzugsfähig. Ausnahmen bleiben bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften, deren Erträge ja weiterhin versteuert werden.

Unterhalt und Renovationen

Auch der pauschale oder effektive Unterhaltsabzug für selbstgenutztes Wohneigentum fällt auf Bundesebene weg. Werterhaltende Renovationen – etwa ein neues Dach oder eine neue Küche – lassen sich dann steuerlich nicht mehr geltend machen. Für vermietete Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug erhalten, weil die Mieteinnahmen steuerbar bleiben. Denkmalpflegerische Arbeiten bleiben auf Bundesebene abziehbar; bei Energiesparmassnahmen erhalten die Kantone Spielraum, ob sie diese kantonal weiterhin zulassen.

Der Ersterwerber-Abzug für Neu-Eigentümer

Damit junge Familien nicht abrupt durch wegfallende Abzüge benachteiligt werden, gibt es einen befristeten Ersterwerber-Abzug. Wer zum ersten Mal selbstbewohntes Wohneigentum kauft, darf einen begrenzten Schuldzinsabzug geltend machen: maximal 10'000 Franken für Ehepaare und 5'000 Franken für Alleinstehende im ersten Jahr. Dieser Betrag wird über zehn Jahre linear abgebaut – pro Jahr um zehn Prozent –, bis er nach einem Jahrzehnt vollständig ausläuft.

Neue Objektsteuer auf Zweitliegenschaften

Kantone mit vielen Ferienwohnungen erhalten neu die Möglichkeit, eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften zu erheben. Ob ein Kanton diese Steuer tatsächlich einführt, ist offen – Kantone wie Bern, Uri und Graubünden prüfen sie. Wer eine Ferienwohnung in den Bergen besitzt, sollte die kantonale Gesetzgebung im Auge behalten.

Wer gewinnt, wer verliert?

Die Reform verteilt Vor- und Nachteile sehr ungleich – entscheidend ist die Höhe der Hypothek im Verhältnis zum Eigenmietwert.

Tendenziell profitieren:

• Rentnerinnen und Rentner mit weitgehend abbezahlter Hypothek. Sie versteuern heute einen hohen Eigenmietwert, haben aber kaum noch Schuldzinsen zum Abziehen. Für sie ist der Wegfall ein klarer Vorteil.
• Eigentümer mit niedriger Belehnung, die ihr Eigenheim stark amortisiert haben.

Tendenziell verlieren:

• Junge Familien und Neu-Käufer mit hoher Hypothek und hohen Zinsen – der wegfallende Schuldzinsenabzug trifft sie am stärksten, nur teilweise abgefedert durch den Ersterwerber-Abzug.
• Eigentümer mit hohem Unterhaltsbedarf, etwa bei älteren Liegenschaften mit anstehenden Sanierungen.

Ob die Reform sich für den einzelnen Haushalt lohnt, hängt stark vom Hypothekarzinsniveau ab. Bei tiefen Zinsen – wie sie der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank zuletzt vorgab – sind die Schuldzinsen ohnehin gering, weshalb der Wegfall des Abzugs kaum schmerzt und der Wegfall des Eigenmietwerts überwiegt. Bei steigenden Zinsen kehrt sich die Rechnung um. Das Finanzdepartement rechnet bei rund 1,5 Prozent Hypothekarzins mit Mindereinnahmen von etwa 1,8 Milliarden Franken für die öffentliche Hand; ab etwa 3 Prozent Zins würde die Reform zu Mehreinnahmen führen.

Was Sie jetzt schon tun können

Die Übergangsphase bis Ende 2028 ist kein Grund zum Abwarten – im Gegenteil. Drei Hebel sind besonders relevant:

1. Renovationen vorziehen. Werterhaltende Sanierungen, die Sie ohnehin planen, lassen sich bis 2028 noch steuerlich abziehen. Ab 2029 ist dieser Abzug für Selbstnutzer weg. Wer das neue Dach oder die Heizungssanierung auf 2026 oder 2027 legt, sichert sich den letzten Steuervorteil. Verteilen Sie grössere Arbeiten gegebenenfalls über mehrere Jahre, um die Steuerprogression optimal zu nutzen.

1. Hypothekarstrategie überdenken. Der Steueranreiz für eine hohe Hypothek verschwindet. Ab 2029 spricht mehr für eine stärkere Amortisation, sofern die Liquidität es zulässt – jeder Franken Schuldzins ist dann ein reiner Kostenfaktor ohne Steuergegenwert. Ob Sie auf eine SARON- oder eine Festhypothek setzen, sollten Sie ebenfalls neu bewerten; unser Beitrag SARON oder Festhypothek 2026 hilft bei der Einordnung. Mit unserem Hypotheken-Rechner prüfen Sie zudem, wie sich Tragbarkeit und Belehnung über die Jahre entwickeln.

1. Tragbarkeit nicht vergessen. An der bankinternen Tragbarkeitsrechnung ändert die Reform nichts: Banken kalkulieren weiterhin mit einem Zinssatz von 5 Prozent, 1 Prozent Nebenkosten und maximal 80 Prozent Belehnung. Wer kauft, braucht mindestens 20 Prozent Eigenkapital (davon 10 Prozent «hart», nicht aus der Pensionskasse). Eine niedrigere Hypothek verbessert künftig sowohl die Steuersituation als auch die Tragbarkeit.

Häufige Missverständnisse

«Der Eigenmietwert ist jetzt schon weg.» Nein. Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das alte Recht vollständig. Erst die Steuererklärung für 2029, die Sie 2030 ausfüllen, kennt keinen Eigenmietwert mehr.

«Ich kann keine Schulden mehr abziehen.» Für selbstbewohntes Eigentum stimmt das ab 2029. Bei vermieteten Liegenschaften bleiben Schuldzinsen und Unterhalt jedoch abzugsfähig, weil die Erträge weiterhin besteuert werden.

«Die Reform macht Eigenheim immer günstiger.» Das gilt vor allem für schuldenarme Eigentümer und bei tiefen Zinsen. Hochverschuldete Neu-Käufer können bei steigenden Zinsen schlechter fahren.

Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwert ist die grösste Reform der Schweizer Wohneigentumsbesteuerung seit Jahrzehnten – aber sie greift erst ab dem 1. Januar 2029. Bis dahin gilt das vertraute System mit fiktivem Mietwert und Schuldzinsenabzug. Nutzen Sie die Übergangszeit gezielt: anstehende Renovationen vorziehen, die Hypothekar- und Amortisationsstrategie an die neue Logik anpassen und die kantonale Entwicklung bei Zweitliegenschaften beobachten. Wer früh plant, holt aus beiden Welten das Beste heraus.

Die genaue steuerliche Wirkung hängt von Kanton, Zinsniveau und persönlicher Situation ab. Massgeblich sind die Publikationen der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) und Ihres Wohnsitzkantons.

Stand: 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Finanz- oder Steuerberatung. Verbindliche Auskünfte erteilt Ihre kantonale Steuerverwaltung oder eine Fachperson.