Mieten oder Kaufen Schweiz 2026: Der grosse Kostenvergleich

Die Wohnung wird zu klein, im Inserat lacht dich ein Eigenheim an — und plötzlich steht die grosse Frage im Raum: weiter mieten oder endlich kaufen? Die Entscheidung mieten oder kaufen fühlt sich emotional an, lässt sich aber erstaunlich nüchtern durchrechnen. Dieser Beitrag zeigt dir Tragbarkeit, Eigenmietwert und den entscheidenden Break-Even-Punkt.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Tragbarkeit ist das wichtigste Kriterium: Zins, Unterhalt und Amortisation dürfen höchstens rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
• Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von ~5 % — nicht mit dem tiefen Marktzins. Das schützt dich (und die Bank) vor steigenden Zinsen.
• Der Eigenmietwert macht Wohneigentum steuerlich teurer als oft gedacht, dafür sind Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehbar.
• Ob sich Kaufen lohnt, hängt vom Break-Even ab: Wertentwicklung der Immobilie gegen die Rendite, die dein Eigenkapital im ETF erzielt hätte.
• Mieten ist nicht «Geld zum Fenster raus» — entscheidend ist, ob du die Differenz konsequent anlegst.

Tragbarkeit: Kannst du es dir leisten?

Vor jeder Mieten-oder-Kaufen-Diskussion steht die Tragbarkeit. Banken prüfen sie streng, weil eine Hypothek über Jahrzehnte läuft. Die drei Posten:

• Kalkulatorischer Zins ~5 % auf die Hypothek (nicht der aktuelle Marktzins, sondern ein Sicherheitswert).
• Unterhalt und Nebenkosten: Faustregel 1 % des Immobilienwerts pro Jahr.
• Amortisation der zweiten Hypothek (von 80 % auf 65 %) innert 15 Jahren.

Die Summe dieser drei Posten darf maximal ein Drittel deines Bruttoeinkommens betragen. Mehr zu den einmaligen Kosten beim Kauf findest du unter Nebenkosten beim Hauskauf, die Schritte im Überblick unter Eigenheim kaufen.

Beispiel: Tragbarkeit bei einer Million

Wer also keine rund 180'000 Franken brutto verdient, scheitert bei einer Million Kaufpreis oft schon an der Tragbarkeit — selbst wenn die tatsächliche Monatsbelastung beim heutigen Zins viel tiefer wäre. Deine Werte prüfst du mit dem Hypothek-Rechner.

Der Eigenmietwert: Steuern auf das eigene Dach

Eine Schweizer Eigenheit: Wer im Eigenheim wohnt, versteuert den Eigenmietwert — eine fiktive Miete — als Einkommen. Im Gegenzug darfst du Hypothekarzinsen und werterhaltenden Unterhalt abziehen. Das erklärt, warum viele ihre Hypothek nicht vollständig amortisieren: Die abziehbaren Zinsen senken die Steuerlast. Details unter Eigenmietwert 2026 sowie der Vergleich direkte vs. indirekte Amortisation.

Mieten: Nicht automatisch der Verlierer

«Miete ist verlorenes Geld» ist ein Mythos. Beim Mieten bindest du kein Eigenkapital und keine fünf- bis sechsstelligen Kaufnebenkosten. Der entscheidende Hebel: Was du gegenüber dem Kaufen sparst — vor allem das nicht gebundene Eigenkapital — kannst du in einen ETF-Sparplan investieren. Mieten gewinnt also genau dann, wenn du die Differenz tatsächlich anlegst statt verkonsumierst. Grundlagen dazu im Beitrag Notgroschen und Vermögensaufbau.

Break-Even: Die Rechnung über 20 Jahre

Stellen wir zwei Haushalte gegenüber: mieten für CHF 2'000/Monat versus kaufen einer Million-Immobilie mit CHF 200'000 Eigenkapital. Annahmen: 2 % Wertzuwachs der Immobilie pro Jahr, 5 % Rendite auf das angelegte Eigenkapital beim Mieter. Beide Werte sind Annahmen, keine Garantie.

Die Zahlen zeigen das Muster: Kaufen profitiert vom Fremdkapital-Hebel und dem erzwungenen Sparen über die Amortisation. Mieten kann mithalten — aber nur mit eiserner Anlagedisziplin. Verschiebt sich der Wertzuwachs der Immobilie auf 0 % oder steigen die Zinsen stark, kippt die Rechnung schnell zugunsten des Mieters. Genau diesen Break-Even rechnest du individuell mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner.

Entscheidungsmatrix

Faustregel & Checkliste

Faustregel: Kaufen lohnt sich tendenziell, wenn du mindestens 5–7 Jahre wohnen bleibst, die Tragbarkeit klar erfüllst und mindestens 20 % Eigenkapital mitbringst — sonst dominieren die Kaufnebenkosten.

1. Bruttoeinkommen und Eigenkapital realistisch erfassen.
2. Tragbarkeit mit kalkulatorischem 5 %-Zins prüfen.
3. Kaufnebenkosten (Notar, Handänderung, Schätzung) einrechnen.
4. Eigenmietwert und Steuerwirkung berücksichtigen.
5. Break-Even gegen die Anlagealternative durchrechnen.
6. Geplante Wohndauer ehrlich einschätzen.

Häufige Fehler

• Nur auf den tiefen Marktzins schauen. Entscheidend ist die Tragbarkeit zu 5 % — daran scheitern viele Anträge.
• Kaufnebenkosten vergessen. Notar, Handänderungssteuer und Schätzung summieren sich schnell auf mehrere Prozent des Kaufpreises.
• Eigenmietwert ignorieren. Er erhöht das steuerbare Einkommen spürbar.
• Beim Mieten die Sparrate nicht anlegen. Ohne investierte Differenz verliert das Mieten-Szenario seinen Vorteil.
• Zu kurze Wohndauer. Bei einem Verkauf nach wenigen Jahren fressen die Nebenkosten den Wertzuwachs auf.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich zum Kaufen?

Mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % aus «hartem» Eigenkapital ausserhalb der Pensionskasse. Säule-3a- und PK-Gelder dürfen teilweise eingesetzt werden — siehe PK-Vorbezug für Wohneigentum.

Was ist der kalkulatorische Zins?

Ein Sicherheitswert von rund 5 %, mit dem Banken die Tragbarkeit prüfen — unabhängig vom tiefen aktuellen Marktzins. So bleibt die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar. Zur Zinsentwicklung: Hypothekarzinsen-Prognose 2026.

Ist Mieten wirklich «verlorenes Geld»?

Nein. Wer das nicht gebundene Eigenkapital und die Kostendifferenz konsequent in einen ETF-Sparplan investiert, kann beim Vermögen mit dem Kaufen mithalten. Der Unterschied liegt in der Disziplin.

Festhypothek oder SARON?

Das hängt von deiner Risikobereitschaft und der Zinserwartung ab. Der Vergleich SARON oder Festhypothek 2026 hilft bei der Wahl.

Fazit

Die Frage mieten oder kaufen entscheidet sich nicht am Bauchgefühl, sondern an drei Grössen: Tragbarkeit, Eigenmietwert und Break-Even. Erfüllst du die Tragbarkeit komfortabel, bleibst lange wohnen und hast genügend Eigenkapital, ist Kaufen oft die solidere Wahl. Bist du flexibel und legst die Differenz diszipliniert an, ist Mieten kein schlechterer Weg. Rechne deine eigene Situation mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner und dem Hypothek-Rechner durch.

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Quellen: Gängige Tragbarkeits- und Amortisationsregeln Schweizer Banken, Eidgenössische Steuerverwaltung (Eigenmietwert). Stand 2026, keine Anlage- oder Steuerberatung.